Impianti e gestione energetica Qundis nel progetto SeiMilano

Un importante intervento di rigenerazione urbana realizzato a Milano, nell’area di Bisceglie, ha portato alla trasformazione di oltre 300.000 metri quadrati in un nuovo comparto residenziale multifunzionale, caratterizzato da un’elevata complessità gestionale e degli impianti. All’interno di questo progetto di scala urbana, noto come SeiMilano, Ulteria, realtà italiana specializzata in efficienza energetica, termoregolazione e contabilizzazione del calore, ha operato su due lotti residenziali ad alta densità, scegliendo la tecnologia di Qundis, leader europeo nella produzione di misuratori e ripartitori di calore, contatori di calore e acqua e smart meter gateway.

La collaborazione ha riguardato la contabilizzazione dei consumi energetici dei lotti seguiti da Ulteria, che ha realizzato un’infrastruttura digitale capace di mettere in comunicazione impianti, appartamenti e sistemi di gestione centralizzati, superando la logica dei singoli componenti a favore di una visione di sistema. In questo contesto, Ulteria ha operato non solo come fornitore di servizi, ma come vero e proprio solution partner tecnologico, occupandosi della progettazione e dell’integrazione di soluzioni su misura per la contabilizzazione dei consumi di calore e raffrescamento, per la domotica d’appartamento e per la gestione centralizzata degli impianti tramite sistemi BMS (Building Management System).

L’attività di Ulteria si è concentrata su due lotti distinti, caratterizzati da differenti modelli abitativi e da esigenze gestionali specifiche. Il primo lotto, con circa 600 appartamenti destinati all’ambito residenziale, ha posto al centro il comfort abitativo: ogni unità è dotata di sistemi di domotica avanzata con touchscreen che consentono agli utenti di regolare in modo puntuale temperatura e umidità degli ambienti. In questo lotto, Ulteria ha inoltre realizzato un’integrazione diretta tra la domotica degli appartamenti e il sistema di gestione centralizzata degli impianti (BMS), consentendo il coordinamento automatico di funzioni come la commutazione stagionale estate/inverno e il monitoraggio tempestivo di eventuali anomalie.

Il secondo lotto comprende ulteriori 600 appartamenti destinati all’affitto a lungo termine (Build-to-Rent), distribuiti in 11 torri indipendenti e affiancati da numerosi spazi comuni – come palestre ed aree coworking – dove la priorità è la gestione efficiente e centralizzata di un grande patrimonio immobiliare. In questo contesto, il sistema consente anche di individuare consumi anomali in appartamenti non occupati, offrendo al gestore uno strumento efficace per l’ottimizzazione dei costi operativi e degli interventi di manutenzione.

Per questi lotti, per un totale di circa 1.200 appartamenti, Ulteria ha installato contabilizzatori di calore meccanici Qundis. La scelta è stata guidata innanzitutto dall’adozione di standard aperti: i dispositivi Qundis utilizzano il protocollo M-Bus, che consente ai contatori di interfacciarsi e di dialogare con altri sistemi e di trasferire automaticamente i dati di consumo al sistema di supervisione dell’edificio. In termini operativi, questo permette di analizzare, correlare e utilizzare le informazioni energetiche in modo continuo, a supporto del monitoraggio e della gestione degli impianti. Un ulteriore elemento distintivo è la capacità dei dispositivi di gestire sia il riscaldamento sia il raffrescamento, rispondendo alle esigenze tipiche dei grandi complessi residenziali di nuova generazione.

L’approccio adottato da Ulteria si inserisce inoltre in un contesto normativo europeo in forte evoluzione. La Direttiva sull’Efficienza Energetica (EED) prevede infatti che, a partire dal 1° gennaio 2027, tutti gli impianti con contatori di calore siano dotati di telelettura, al fine di garantire maggiore trasparenza, accesso ai dati e consapevolezza dei consumi da parte degli utenti finali. In questo scenario, la scelta delle soluzioni Qundis – già predisposte per la telelettura e basate su standard aperti – consente a Ulteria di realizzare infrastrutture impiantistiche già pronte per la conformità alla EED, riducendo la necessità di interventi futuri e proteggendo il valore degli investimenti nel tempo.

Integrazione tra i diversi livelli tecnologici

Il valore dell’intervento emerge in modo particolare dall’integrazione tra i diversi livelli tecnologici. Ulteria ha infatti realizzato un collegamento diretto tra i sistemi di campo e il sistema di gestione centralizzata degli impianti (BMS), basato su tecnologia ABB, che consente di coordinare il funzionamento degli impianti e di individuare tempestivamente eventuali anomalie, riducendo tempi di intervento e disservizi.

Grazie alla raccolta remota dei dati, il sistema è inoltre in grado di inviare segnalazioni automatiche ai manutentori in caso di malfunzionamenti o consumi anomali. Nel lotto destinato al Build-to-Rent è stata inoltre realizzata una control room centralizzata, dalla quale vengono monitorati sia gli impianti meccanici sia quelli elettrici, con tutte le informazioni accessibili tramite interfacce web, rendendo la gestione più semplice, immediata e centralizzata.

Partendo dalla precisione dei contatori Qundis, Ulteria ha così costruito un ecosistema digitale che migliora l’efficienza energetica, garantisce trasparenza nei consumi, abilita una manutenzione proattiva e aumenta il comfort per gli utenti finali. Un approccio che dimostra come, anche all’interno di grandi interventi di rigenerazione urbana articolati e complessi, la tecnologia possa diventare un fattore abilitante non solo per la sostenibilità, ma anche per la qualità dell’abitare e per la valorizzazione nel tempo degli asset immobiliari.

Matteo Birindelli, Country Manager di Qundis in Italia
Progetti come quello portato avanti da Ulteria evidenziano con chiarezza come oggi la misurazione dei consumi non possa più essere considerata un elemento isolato, ma debba diventare parte integrante di un ecosistema digitale più ampio. La tecnologia Qundis è progettata proprio per rispondere a queste esigenze: offrire strumenti di misura affidabili, basati su standard aperti, capaci di integrarsi con sistemi di supervisione e piattaforme di gestione evolute. In questo modo il dato di consumo si trasforma in un’informazione strategica, utile non solo per garantire trasparenza agli utenti finali, ma anche per supportare gestori e operatori nelle decisioni quotidiane legate all’efficienza energetica e alla sostenibilità degli edifici.

Antonello Corno, Direttore Commerciale di Ulteria
Nel progetto SeiMilano il nostro ruolo è andato ben oltre l’installazione di soluzioni tecnologiche. Ci siamo posti l’obiettivo di costruire un’infrastruttura in grado di mettere realmente in comunicazione mondi diversi – impianti centralizzati, domotica d’appartamento e sistemi di supervisione – valorizzando il dato energetico lungo tutta la filiera. In un intervento di queste dimensioni, la possibilità di disporre di informazioni affidabili, aggiornate e facilmente interpretabili è fondamentale per abilitare una gestione efficiente, una manutenzione proattiva e un elevato livello di comfort per i residenti. È questo approccio integrato che rende possibile trasformare la complessità in un vantaggio operativo e di lungo periodo per tutti gli attori coinvolti.